Home
Education
Finance
Health
Travel
Dating
Classifieds
TRI-STATE RUSSIAN MEDIA GROUP:
Realtor of the Month

News
Editorial
Lifestyle
Law
Insurance
Auto
Employment
Advertise

РИСК - БЛАГОРОДНОЕ ДЕЛО

В любом случае - если вы решили перефинансировать свой моргидж под лучший процент или если вы покупаете дом и ищете финансирование, вам следует знать несколько основных терминов, без которых вы будете чувствовать себя очень неуверенно, вступая на путь поиска моргиджей. Знаете ли вы, что такое: Rate Payment? Или, например, Points Amt.? А также такие буквосочетания, как:
Orig. Amt, A.P.R. Fees, LOCK, Down Pmt., Или - Range?
Попробуем в них разобраться.
Rate/Payment расшифровывается как annual percentage rate + monthly payment (principal + interest). Это цифра ваших месячных платежей. Часть суммы идет непосредственно банку или моргиджной компании за предоставление вам кредита. Другую часть составляет сумма, которая и является платой за дом и идет в ваш principal. Если вы только купили дом, ваш principal будет значительно меньше, чем банковский interest. Но с каждым годом interest будет сокращаться, а principal - расти.
Points/Amt points - так означаются fee , которые вы платите банку за риск. Если вы берете средний на рынке процент и у вас прекрасная кредитная история, вполне возможно, что банковские fee будут минимальными или можно вообще без них обойтись. Но в принципе, это процент от суммы, которую вы хотите взять в долг. 1% - это 1 point. Чем больше поинтов, тем меньше можно взять rate. Полезно знать, что Points можно списывать с налогов в тот налоговый период, когда вы приобрели недвижимость. Поэтому, есть смысл заняться арифметикой - что выгоднее - меньший процент плюс пойнты при оформлении моргиджа или больший процент, но без доплаты.
Amt - это points, выраженный в долларах. Orig./ Amt - очень близко к points.
A.P.R - annual percentage rate - это rate + points + fee, распределенные на 30 лет, как и тот процент interest, который вы будите платить банку реально.
Fees - любые издержки при получении mortgage (дополнительно к points). На rate они обычно не влияют.
Range - цена от и до, на которую распространяются условия получения моргиджа.
Mortage суммой более чем $307,000, например, считается большим, и rate в этом случае выше.
Payment состоит из следущих частей:
Interest - проценты банку. Как уже упоминалось, наибольшая его сумма будет выплачиваться в первые годы, наименьшая - в последние. В первый год почти весь ваш payment - это проценты банку. Кстати сказать, именно в этот момент выгодно делать доплату к месячным Payments, потому что этим вы резко сокращаете срок жизни своего моргиджа.
Principal - выплата самого займа. С ним все наоборот. Наименьшая его сумма будет выплачиваться в первые годы, наибольшая - в последние. В первый год вы практически ничего не платите в счет своего Principal. Но правильная система доплат может помочь увеличить долю Principal в сумме ежемесячных платежей.
Home Owner Insurance - страховка на недвижимость. Ее вы будете платить всю жизнь или пока не продадите дом.
Property Tax вы тоже будете платить всю жизнь или пока не продадите дом. Это налог на недвижимость.
Иногда страховка и налоги обьединены в отдельный счет, под названием Escrow Account. Вы можете выплачивать деньги по этому счету либо вместе с вашими месячными платежами, либо раздельно, каждый месяц, поквартально или раз в полгода.
Association Fee - деньги за уборку и ремонт, если вы купили кондо: квартиру, townhome. (В случае покупки дома, этих доплат нет). Будете платить всю жизнь, пока не продадите кондо. Сумма Association Fee, как правило, увеличивается из года в год, обгоняя инфляцию. Но зато владельцам кондоминиумов не надо думать об уборке снега и листьев, не надо нанимать ремонтников и сантехников, и вообще многие предпочитают не иметь дополнительных забот, которые эти fee покрывают.
Размер суммы, которая входит в месячный платеж, зависит от величины downpayment (первоначального взноса при покупке). Вы знаете цену дома, и если от этой цены отнять первоначальный взнос и разделить остаток на число месяцев плюс сложный процент банковского интереса, можно определить (весьма условно) цифру ежемесячного Payment. Точный размер выплат определяется по специальной таблице.
PMI - Private Mortgage Insurance - обычно платится, если equity вашего дома, то есть, доля от стоимости недвижимости, которой вы уже владете, менее 20%. Естественно, что при покупке дома equity равно сумме downpayment. В последствии equity будет увеличиваться за счет выплаты в счет principal и подорожания дома. Второе слагаемое, к сожалению, иногда оказывается отрицательным. Если цена дома упадет на сумму, большую, чем ваш downpayment + paid principal, то у вас может получиться negative equity, когда вы будете должны банку больше, чем стоит дом. Но при нынешней ситуации на рынке недвижимости, надеюсь, что с вами этого не случится. Наоборот, иногда за первые пару лет, при условии хотя бы небольших доплат и вложений в переоборудование здания, дом набирает в цене значительно больше, чем это можно было предполагать при покупке.
При определенной equity, вы сможете избавиться от escrow account, а значит платить и home insurance, и property tax самостоятельно. Пока этого не случится, банк обязывает вас платить 1/12 от суммы вашей страховки и property tax в месяц. Кроме того, они держат как минимум двухмесячный запас на escrow. Ничего плохого в этом нет - вы все равно должны иметь страховку на дом и платить налоги на недвижимость, но всегда приятнее делать это по своему усмотрению, а не в обязательном порядке.
Разные моргиджные компании предлагают разный процент финансирования, хотя в основе все равно лежит одна и та же цифра, определяемая маркетом на конкретный момент. Иногда эта цифра может меняться несколько раз на протяжении одного дня, иногда стабилизируется на довольно длительный период времени. Если имеющийся на рынке процент вас устраивает, следует зафиксировать его, то есть, наложить lock - обычно, на срок, необходимый для оформления покупки (3-4 недели).
С точки зрения банка, риск ложится на него. Далеко не каждая моргиджная компания согласится иметь с вами дело, если ваш score (кредитный показатель) ниже 680. Но есть моргиджные компании, которые специализируются на подобных случаях. В Action Mortgage иногда вы можете получить кредит даже имея score 530. Если вы не уверены в своем кредите - обращайтесь к нам. Наши офисы расположены в Нью-Йорке, Нью-Джерси и Пенсильвании.
Виталий ТЕТРУАШВИЛИ
Toll free 866-983-6143
Cell: 856-313-0888

Copyright © Russian Market 2003. All rights reserved. Disclaimer